1. Questão

Nesta orientação vamos estudar o conceito trazido pela Nota Técnica de Alienação de Bens Imóveis (NFABI) para entendermos as principais caracterísiticas da obrigação, esclarecendo dúvidas quanto ao seu propósito, obrigatoriedade, conceito jurídico de alienação para tentarmos elucidar quais as empresas estariam obrigadas à emissão do documento fiscal, modelo 77.  

2. Normas Apresentadas pelo Cliente

Não foram apresentadas normas para análise. 

3. Análise da Consultoria

A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), identificada como o Modelo 77, foi criada para estabelecer de forma padronizada e acobertar o registro fiscal de transações imobiliárias, sendo um documento de existência exclusivamente digital, desenvolvida em linguagem XML, dando continuidade as premissas do Sistema Público de Escrituração Digital. Esse modelo, visa atender as disposições da Lei Complementar 214/25, que tem o intuito de registrar operações de alienação de bens imóveis que estejam sujeitas ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Ainda não foi publicado um normativo específico para o novo documento fiscal, apenas minutas com o Manual de Orientação ao Contribuinte e o Layout com o desenho de campos e regras de validação iniciais, para esse projeto. 

Alguns aspectos desse novo modelo de documento podem ser encontrados nas minutas publicadas, conforme resumo abaixo:

Garantia de Validade: Assegurar a validade jurídica das transações por meio da assinatura digital do emitente e da respectiva autorização de uso fornecida pela Administração Tributária.

• Integridade e Autoria: Garantir que os dados da operação não sejam alterados e que a autoria do emissor seja inquestionável através de padrões técnicos de criptografia.

Conceitos Fundamentais

Para a correta aplicação do sistema, as fontes definem conceitos essenciais:

• DANFE-ABI: É o Documento Auxiliar da NF-e ABI, que pode ser impresso em papel. Ele não substitui a nota fiscal, mas contém a chave de acesso necessária para que qualquer interessado possa confirmar a existência e a regularidade da nota original no portal da Administração Tributária.

• Chave de Acesso: Um identificador único composto por 44 caracteres numéricos. Ela é formada pela combinação de dados como o código da UF, data de emissão, CNPJ ou CPF do emitente, série e número do documento.

• Chave Natural: Refere-se a um subconjunto de informações da chave de acesso (como UF, CNPJ/CPF, série e número) utilizado pelo sistema de autorização para evitar a emissão de notas em duplicidade.

• Autorização de Uso: É o protocolo eletrônico devolvido pela Administração Tributária após a verificação formal do arquivo transmitido, o que efetivamente transforma o documento digital em uma NF-e ABI válida.

• Responsável Técnico: É a empresa desenvolvedora do software ou o responsável pelo sistema de emissão utilizado pelo contribuinte.

• Eventos: Registros de fatos relacionados a uma nota fiscal já autorizada, como o cancelamento da operação ou o registro de pagamento de parcelas (em casos de alienação em geral com incorporação de lotes)

3.1 Conceito Jurídico de Alienação

Para entendermos quem são os contribuintes obrigados a emissão da NF-e ABI, modelo 77, precisaremos voltar até o código civil, disposto na LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, para  estabelecermos a definição de alienação, já que esse termo não envolve apenas a venda em si de um bem imóvel, mas várias operações realizadas em torno desse tipo de bem. Podemos definir como alienação: o ato jurídico de disposição patrimonial pelo qual ocorre a transferência da propriedade ou de direito real de um bem ou direito de um titular para outro, de forma onerosa ou gratuita, definitiva ou resolúvel, sendo:

• Direito Real: a relação jurídica que confere a uma pessoa poder direto e imediato sobre uma coisa (bem), permitindo-lhe usar, gozar, dispor e reaver o bem, de forma Onerosa (com encargos financeiros) ou Gratuita, cuja natureza pode ser resolúvel (que pode ser resolvido) ou definitivo. 

Este conceito pode ser encontrado no código civil:

(...)

TÍTULO III
Da Propriedade

CAPÍTULO I
Da Propriedade em Geral

Seção I
Disposições Preliminares

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

(...)

A premissa fundamental para definirmos alienação é que ela só existe se houver transferência de propriedade. A mera transferência da posse, sem alteração da titularidade do bem, não configura alienação.

Exemplos típicos:

• locação;

• comodato;

• arrendamento;

• concessão de uso;

• administração de imóveis.

Assim, para que seja considerado alienação é preciso que exista transferência de propriedade através de operações como:

• Compra e venda (com registro)

• Doação registrada

• Permuta

• Dação em pagamento

• Integralização de capital

• Alienação fiduciária (com propriedade resolúvel)

3.2 Exceções à regra

Existem algumas exceções, que também podem ser consideradas como alienação de bem imóvel,

• Alienação fiduciária (garantia de dívida instituído pela Lei Lei 9514/97)
  • mesmo sem a perda da posse direta pelo devedor, existe a transferência de propriedade ao credor, garantindo assim a aplicação do conceito de alienação. 
• Alienação judicial - Transferência de bens para satisfação de obrigações conforme código de processo civil, arts. 789 e seguintes
• Arrematação, adjudicação e alienação por iniciativa particular (arts. conforme código do processo civil, arts. 876 a 903)

• Bens de incapazes  - autorização judicial

• Bens do espólio - alienação apenas com autorização do juízo do inventário

• Bens públicos - exigem lei autorizadora e licitação (regra geral)

3.3 Regras de Negócio Obrigados a Emissão da NF-e ABI

Alguns cnaes estão diretamente ligados a compra, venda, permuta ou cessão de imóveis próprios ou de terceiros:

 Incorporação e compra e venda imobiliária

• 4110-7/00 – Incorporação de empreendimentos imobiliários
  ✔ Compra do terreno
  ✔ Construção
  ✔ Alienação das unidades

• 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios
  ✔ CNAE “puro” para alienar imóveis do próprio ativo
  👉 Clássico para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias

 Loteamento e urbanização

• 6810-2/02 – Loteamento de imóveis próprios
  ✔ Alienação de lotes após parcelamento do solo
  (observadas as regras da Lei nº 6.766/79)

 Intermediação imobiliária (alienação de terceiros)

• 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis
  ✔ Intermedia, não aliena bem próprio, mas participa juridicamente da operação

CNAEs que admitem alienação como atividade acessória

Aqui está o ponto que costuma gerar confusão (e autuação, se mal interpretado).

 Construção civil

• 4120-4/00 – Construção de edifícios

• 4211-1/01 – Construção de rodovias e ferrovias

• 4299-5/99 – Outras obras de engenharia civil

✔ A empresa pode alienar imóveis construídos por ela, desde que:

• o imóvel integre seu ativo

• a venda não descaracterize a atividade principal

• haja compatibilidade com o objeto social

 Atividades empresariais em geral (ativo imobilizado)

Qualquer CNAE, em tese, pode alienar:

• imóveis do ativo imobilizado, ou

• bens não operacionais

✔ Exemplo:

• indústria

• comércio

• prestadora de serviços

3. CNAEs comuns em holdings patrimoniais

• 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios

• 6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária

• 6462-0/00 – Holdings de instituições não financeiras

✔ Permitem:

• integralização de imóveis

• posterior alienação

• reorganização societária

4. Conclusão

A alienação de bens imóveis está diretamente ligada a operação em si e não há uma regra de negócios específicas com CNAE determinado. Podemos associar as operações aos cnaes acima mencionados, porém isso não determina que não tenha outros que possam realizar esse tipo de operação. Para delimitar quem seriam os contribuintes obrigados à emissão da NF-e ABI, modelo 77, é preciso que seja publicado um normativo pelo ente tributante. 

5. Informações Complementares

Não há informações complementares 

6. Referências

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

https://dfe-portal.svrs.rs.gov.br/Nfabi

7. Histórico de alterações