Introdução

O anexo de Saldos Retidos funciona como um "repositório de pendências". Ele armazena valores de taxas e encargos que o sistema identificou como devidos, mas que ainda não foram totalmente descontados do beneficiário.

O objetivo principal desta visão é oferecer uma leitura clara e concisa do que está pendente, garantindo que nenhuma taxa seja esquecida, independentemente da data de geração dos lançamentos.

Procedimentos para Utilização

Para acessar o anexo de Saldos Retidos é necessário realizar permissão via perfil em Serviços Globais / Segurança / Perfis

Acessar o perfil de usuário do Gestão de Imóveis e ir na opção Aluguel / Contrato de Locação / Saldos Retidos

Taxa de Intermediação em Contratos de Administração

Este artigo explica como funciona o controle de saldo da Taxa de Intermediação quando um contrato de locação está vinculado a um contrato de administração.

Este recurso é fundamental para garantir que os descontos sejam realizados corretamente, especialmente em contratos configurados como pro rata, onde o sistema não realizaria o desconto automático sem este controle de saldo.

1. Como funciona o Saldo de Intermediação?

O sistema cria uma "conta corrente" (saldo) da taxa de intermediação devida. A cada repasse ou lançamento financeiro gerado, o sistema verifica se há saldo devedor e realiza o desconto automaticamente, até que o valor total da taxa seja quitado.

Exemplo Prático

Para facilitar o entendimento, considere o seguinte cenário configurado no sistema:

• Valor do Contrato de Locação: R$ 10.000,00

• Regra da Taxa de Intermediação: 80% do valor do aluguel.

• Recorrência: 2 vezes (duas parcelas).

Resultado no Sistema: Ao efetivar o contrato, o sistema calcula e registra um Saldo Total de Intermediação de R$ 16.000,00 (80% de R$ 10k = R$ 8k x 2 ocorrências). Este é o valor que o sistema buscará deduzir dos próximos repasses.

2. Fluxo de Abatimento (Descontos)

O abatimento do saldo ocorre de forma progressiva e automática:

1. Geração do Lançamento: Sempre que um lançamento financeiro é gerado para o proprietário, o sistema verifica o saldo de intermediação.

2. Aplicação do Desconto: O valor da taxa configurada é descontado do repasse.

3. Atualização do Saldo: O valor descontado é subtraído do saldo total de intermediação (R$ 16.000,00 no exemplo acima).

4. Conclusão: O processo se repete nas parcelas seguintes até que o saldo de intermediação chegue a zero.

3. Como visualizar o Histórico de Descontos

Para garantir transparência e rastreabilidade, você pode consultar o extrato detalhado da movimentação:

1. Localize o registro do saldo de intermediação no contrato.

2. Clique duas vezes sobre o registro.

3. Uma janela de Histórico/Extrato será aberta, detalhando:

   • Data de cada desconto.

   • Valor descontado.

   • Lançamento de origem do desconto.

4. Taxa de Intermediação com Escalonamento

O sistema passa a verificar se existe um Escalonamento cadastrado para o período inicial. Se existir, o cálculo da taxa será realizado com base no valor do escalonamento vigente, garantindo uma cobrança justa e precisa conforme o valor que será efetivamente pago pelo locatário.

Nota: O sistema agora permite o cadastro de escalonamentos mesmo em contratos que ainda não foram efetivados, para que o cálculo já nasça correto.

O processo é automático no momento da efetivação, mas requer que os dados estejam lançados corretamente:

1. Cadastro do Contrato: Cadastre o Contrato de Locação cujo imóvel pertence a Contrato de Administração.

2. Cadastro do Escalonamento: Caso o aluguel tenha um valor diferenciado nos primeiros meses (ex: carência ou desconto inicial), cadastre essa regra na aba de Escalonamento antes de efetivar o contrato.

3. Efetivação: Ao clicar em Efetivar Contrato:

   • O sistema verifica a data de início da vigência.

   • Consulta se há uma regra de escalonamento ativa para esta data.

   • Se houver escalonamento: O saldo da taxa de intermediação é gerado sobre o Valor Escalonado.

   • Se não houver escalonamento: O saldo é gerado sobre o Valor Integral do aluguel.

Exemplo Prático

Imagine um contrato com as seguintes condições:

• Valor Integral do Aluguel: R$ 2.000,00

• Taxa de Intermediação Acordada: 100% do primeiro aluguel.

Cenário com Escalonamento: O imóvel foi alugado com um desconto nos primeiros 3 meses, ficando o aluguel por R$ 1.500,00.

• Ao efetivar o contrato, o sistema identifica que o valor vigente no 1º mês é R$ 1.500,00.

• Saldo de Intermediação Gerado: R$ 1.500,00.

Cenário sem Escalonamento: Não há descontos cadastrados.

• Ao efetivar, o sistema usa o valor integral.

• Saldo de Intermediação Gerado: R$ 2.000,00.

5. Estornos, Cancelamentos e Reutilização de Saldo

O sistema possui uma gestão dinâmica para lidar com imprevistos, como o cancelamento de parcelas. Veja como o sistema se comporta em diferentes cenários:

A. Cancelamento de um Lançamento

Se você cancelar um lançamento financeiro (ex: aluguel de Dezembro) que já teve a taxa descontada:

O sistema realiza o estorno automático. O valor da taxa que havia sido descontado retorna para o Saldo de Intermediação, tornando-se uma dívida pendente novamente.

B. Geração de Nova Parcela (Reutilização)

Após o cancelamento acima, se você gerar uma nova parcela (ex: aluguel de Abril ou regerar Dezembro):

O sistema detecta que o saldo voltou a ser positivo (devido ao estorno) e aplicará o desconto da taxa de intermediação novamente nesta nova parcela.

C. Regra de Precedência (Saldo Exaurido)

Se o saldo total da intermediação já tiver sido consumido por outras parcelas (ou seja, o saldo é zero):

Um lançamento gerado posteriormente ficará intacto. Mesmo que ele substitua um lançamento cancelado anteriormente, se a "cota" de intermediação já foi paga por outros meses, o sistema não cobrará excedentes.

Resumo Técnico

• Objetivo: Funcionar como um extrato financeiro para garantir o recebimento integral da taxa contratada.

• Comportamento: O desconto segue o lançamento. Se o lançamento existe, o desconto ocorre. Se o lançamento morre (cancelado), o desconto volta para o saldo.

• Limite: O sistema nunca descontará um valor superior ao Saldo Total configurado inicialmente.

Dúvidas Frequentes?

Se notar discrepâncias no saldo, verifique sempre o Histórico (duplo clique) para identificar quais parcelas consumiram o saldo da intermediação.