Questão:

Há obrigatoriedade de emissão de NFS-e para operações de locação de bens móveis e operações relacionadas a bens imóveis a partir de janeiro de 2026, considerando as adequações da NT 005/2025 (Reforma Tributária do Consumo)?

Resposta:

Inicialmente, é importante contextualizar que a Reforma Tributária do Consumo (RTC), instituída pela EC nº 132/2023 e regulamentada pela LC nº 214/2025, criou o IVA dual (IBS/CBS) e prevê, já no período de transição, a necessidade de registrar informações desses tributos em documentos fiscais eletrônicos, conforme regras e leiautes definidos em documentos técnicos específicos.

No que se refere à tributação envolvendo bens móveis, bens imóveis e locações, a RTC amplia o escopo de incidência do IBS/CBS para operações que, no modelo atual, nem sempre demandavam emissão de documento fiscal no padrão nacional. Por isso, a NFS-e padrão nacional está em processo de adequação para comportar esses novos fatos geradores e suas informações estruturadas.

De acordo com a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 (Projeto RTC – Adequações NFS-e), foram introduzidos novos grupos de informações no layout da NFS-e, incluindo o Grupo de Informações de Operações Relacionadas a Bens Imóveis e o Grupo de Informações de Operações de Locação de Bens Móveis. Entretanto, a própria NT nº 005/2025 consignou que, apesar da publicação, os ambientes de Produção e Produção Restrita desde janeiro/2026 permanecem operando com os campos previstos na Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 004, ficando as evoluções da NT nº 005 condicionadas à disponibilização futura no Portal da NFS-e.

Esse cenário é reforçado pela Nota Técnica nº 007 – Versão 1.0, que, ao tratar dos novos fatos geradores formalizados por NFS-e no contexto da RTC, esclarece expressamente que:

• Haverá códigos específicos (“cTribNac”) para essas operações, tais como locação de bens imóveis (99.03.01), cessão onerosa de bens imóveis (99.03.02), arrendamento de bens imóveis (99.03.03), permissão de uso (99.03.05) e locação de bens móveis (99.04.01); 

• As autorizações dessas NFS-e deverão ser processadas exclusivamente na Plataforma Nacional, por meio dos Emissores Públicos Nacionais (API, Web ou APP), não podendo ser autorizadas nos sistemas próprios dos municípios para posterior compartilhamento; 

• As evoluções da plataforma NFS-e necessárias à formalização dessas operações ainda estão em desenvolvimento, e o cronograma de implantação será publicado no Portal da NFS-e.

A própria NT nº 007 – Versão 1.0 deixa consignado que as adequações estruturais do layout e dos emissores ainda não estão integralmente disponíveis, reforçando que as implementações técnicas dependem da efetiva disponibilização nacional da infraestrutura e dos leiautes correspondentes.

Esse ponto converge com o Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01/2025 (02/12/2025), que esclarece que os contribuintes estarão obrigados a emitir DF-e com destaque do IBS/CBS conforme regras e leiautes definidos em Notas Técnicas específicas, mas ressalva que o contribuinte impossibilitado de emitir o documento fiscal eletrônico por responsabilidade exclusiva do ente federativo não estará descumprindo obrigação acessória.

Além disso, o próprio comunicado reconhece que outros fatos geradores que atualmente não exigem emissão de documentos fiscais terão seus leiautes e datas de vigência definidos em documento técnico próprio, evidenciando que a exigibilidade prática depende da disponibilização formal dos meios técnicos.

Dessa forma, considerando que:

• A NT nº 005/2025 prevê novos grupos estruturais, mas o ambiente produtivo desde janeiro/2026 está baseado na NT nº 004;

• A NT nº 007 – Versão 1.0 confirma a criação dos códigos específicos para locações e operações com bens móveis e imóveis, mas esclarece que as evoluções da plataforma ainda estão em desenvolvimento, e 

• O Comunicado CGIBS/RFB nº 01/2025 preserva o entendimento de que não há descumprimento quando inexistente meio técnico disponibilizado;

Conclui-se, portanto, que enquanto não houver a efetiva disponibilização técnica, compreendendo ambiente nacional plenamente operacional, layout definitivo e cronograma oficial de obrigatoriedade, não é possível à software house promover a implementação integral da solução, com validação completa de ponta a ponta, inclusive mediante testes reais de autorização, para as operações de locação de bens móveis e operações relacionadas a bens imóveis no padrão previsto para a evolução da NFS-e Nacional.

Por fim, caso o cliente ainda permaneça com dúvidas quanto à obrigatoriedade de emissão e envio das informações relativas a essas operações, recomenda-se que formule consulta formal junto ao fisco do ente federativo competente e Comitê Gestor do IBS, a fim de obter posicionamento oficial quanto à exigência ou não de emissão do documento fiscal nessas hipóteses.

Chamado/Ticket:

PSCONSEG-20329

Comunicado Conjunto CGIBS/RFB 01/2025

Projeto Reforma Tributária do Consumo – Adequações NFS-e Nota Técnica Nº 005 – Versão 1.1

Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 004, de 19 de agosto de 2025

Projeto Reforma Tributária do Consumo – Adequações NFS-e Nota Técnica Nº 007 – Versão 1.0