Atualizado em 10/10/25
Situação atual (até 2025)
- Locação de bens móveis (máquinas, veículos, equipamentos) não gera ISS.
- Muitas empresas utilizam fatura, recibo ou contrato, que não são documentos fiscais eletrônicos.
- Serviços sujeitos a ISS geram NFS-e (nota fiscal de serviços eletrônica, municipal).
- Venda de mercadorias gera NF-e modelo 55 (estadual/federal).
A partir de 2026 – 2027 (CBS entra em vigor somente para Destaque)
- A Lei Complementar 214/2025 e documentos técnicos do Comitê Gestor do IBS/CBS determinam que todas as operações (incluindo fatura de locação) tributáveis por CBS deverão ser acobertadas por Nota Fiscal Eletrônica (NFS-e, modelo nacional), o destaque da TAG IBS/ CBS
- A fatura ou recibo simples perde valor fiscal, permanecendo apenas como documento comercial.
- PIS/ COFINS não terão alteração de alíquotas.
- Não haverá recolhimento de IBS/ CBS para ano 2026, será somente destaque.
Durante a transição (2027 a 2028)
- PIS/Cofins continuam existindo, mas com alíquotas reduzidas até 2028.
- Inicio de pagamento de recolhimento IBS/ CBS.
- A NFS-e (municipal) continuará existindo apenas para serviços sujeitos a ISS, até 2032.
Racional Jurídico – Emissão de NFS-e para Substituir Fatura de Locação
Base constitucional e legal
- A Emenda Constitucional 132/2023 criou o IVA dual (CBS + IBS), unificando a tributação do consumo.
- A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou a incidência da CBS e do IBS, prevendo que:
- Art. 4º, §2º, II: considera-se operação onerosa, sujeita a CBS/IBS, a locação de bens móveis.
- Art. 60: toda operação com bens ou serviços deve ser documentada por documento fiscal eletrônico.
Natureza jurídica da locação
- A locação de bens móveis não constitui circulação de mercadoria (não há transferência de titularidade).
- O Código Civil (art. 565) define locação como cessão temporária de uso mediante remuneração.
- Portanto, a receita da locação não pode ser tratada como fato gerador típico de NF-e (modelo 55), que é voltada para circulação de mercadorias com incidência de ICMS.
Estrutura dos documentos fiscais
- NF-e (modelo 55): documento eletrônico vinculado ao ICMS, voltado para operações de circulação de mercadorias.
- NFS-e: documento eletrônico de prestação de serviços, vinculado historicamente ao ISS municipal, mas que a reforma ampliou para ser o padrão nacional de registro das operações tributadas pelo IVA.
A própria Receita Federal já anunciou em 2025 que a NFS-e nacional será a plataforma unificada de arrecadação de serviços (ISS) e, progressivamente, será expandida para atender à CBS e IBS, dando simplicidade operacional às empresas【gov.br, Receita Federal】.
Interpretação sistemática da LC 214/2025
- Art. 4º → enquadra a locação como “operação onerosa” para efeitos tributários.
- Art. 60 → exige emissão de documento fiscal eletrônico, mas não especifica o modelo (NF-e ou NFS-e).
- Essa abertura demonstra que caberá ao Comitê Gestor do IBS/CBS + Receita Federal definir, por ato normativo, o documento aplicável.
Diante da natureza de cessão onerosa sem circulação física, o documento mais adequado é a NFS-e nacional, pois:
- Reflete melhor a natureza de prestação de obrigação de fazer/dar uso, e não de venda.
- Permite integração direta com a plataforma de arrecadação compartilhada entre União, Estados e Municípios.
- Evita o desvio conceitual de classificar locação como “circulação de mercadoria”.
Jurisprudência e prática anterior
- O STF, no julgamento da ADI 310 (2002), já reconheceu que a locação de bens móveis não é fato gerador de ISS por não ser prestação de serviço.
- Com a reforma, esse entendimento foi superado apenas para fins de CBS/IBS, mas a natureza da obrigação permanece como cessão de uso, distinta de circulação mercantil.
- Logo, o tratamento fiscal precisa respeitar a realidade jurídica da operação, não forçando sua adaptação ao regime de mercadorias.
9. Fundamentação Legal e Fontes
Lei Complementar 214/2025
Institui o IBS e a CBS e estabelece que essas contribuições incidirão sobre operações onerosas com bens ou serviços.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm?
O artigo 3º define “operação com bens” como todas e quaisquer que envolvam bens móveis ou imóveis.
O § 1º do artigo 3º estabelece que documentos fiscais eletrônicos são elementos da base de cálculo e informações dos tributos.
Art. 60 — Do documento fiscal eletrônico
“O sujeito passivo do IBS e da CBS, ao realizar operações com bens ou com serviços, inclusive exportações, e importações, deverá emitir documento fiscal eletrônico.” Portal Reforma Tributária+1
- 1º — As informações prestadas nos termos deste artigo nas declarações possuem caráter declaratório e constituem confissão do valor devido de IBS e de CBS consignados no documento fiscal.
- 2º — A obrigação de emissão de documentos fiscais eletrônicos aplica-se inclusive:
I – a operações imunes, isentas ou contempladas com alíquota zero ou suspensão;
II – à transferência de bens entre estabelecimentos pertencentes ao mesmo contribuinte;
- 3º — Para fins de apuração do IBS e da CBS, o Comitê Gestor do IBS e as administrações tributárias responsáveis pela autorização ou recepção de documentos fiscais eletrônicos observarão a forma, o conteúdo e os prazos previstos em ato conjunto do Comitê Gestor do IBS e da RFB. Portal Reforma Tributária+1
- 4º — Os documentos fiscais eletrônicos relativos às operações com bens ou com serviços deverão ser compartilhados com todos os entes federativos no momento da autorização ou da recepção, com utilização de padrões técnicos uniformes. Portal Reforma Tributária+2bibliotecadigital.stf.jus.br+2
Art. 4º — Incidência da CBS / IBS
“O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços.” Portal Reforma Tributária
- 2º — “Para fins do disposto neste artigo, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de:
I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação;
II – locação;
III – licenciamento, concessão, cessão;
IV – mútuo oneroso;”
Interpretando isso
- O art. 60 é o dispositivo legal que obriga o contribuinte a emitir documento fiscal eletrônico sempre que houver operação com bens ou serviços, inclusive nas operações que hoje muitas vezes não exigem nota fiscal (como locação de bens).
- A LC 214/2025 considera locação como operação onerosa sujeita à CBS/IBS (art. 4º, § 2º) — logo, toda locação entra no campo de aplicação do art. 60, que exige documento fiscal eletrônico.
- A lei também prevê que esse documento fiscal eletrônico será padronizado e compartilhado entre os entes federativos.
- Vale observar: embora a lei obrigue “documento fiscal eletrônico”, ela não especifica no texto da LC se será “NF-e”, “NFS-e”, “DFe modelo X”, etc. Isso será definido por regulamentos e atos normativos (Comitê Gestor, Receita Federal, legislações municipais).
O que está claramente na LC 214/2025
- Art. 4º, §2º, II: considera locação como operação onerosa com bens.
- Art. 60: determina que toda operação com bens ou serviços deve ser documentada por documento fiscal eletrônico.
- Ou seja, a lei obriga a emissão de documento fiscal eletrônico, mas não diz expressamente “NF-e modelo 55”.
Artigos e análises jurídicas
Doutrinadores destacam que a locadora deverá emitir nota fiscal eletrônica para registrar as operações sob o novo regime (IBS e CBS).
Sindicatos de locadoras (como o Sindloc-MG) alertam que, a partir de janeiro de 2026, será exigida a emissão de NF-e nas locações.
A Receita Federal destaca que a modernização tributária exige padronização nacional de documentos fiscais NFS-e.
Vídeo no Youtube Paulo – AUDIT (contabilidade especializada em locadoras)
https://www.youtube.com/watch?v=pRAmZhKVaOc
Info Rental
https://inforental.com.br/reforma-tributaria-notas-tecnicas-de-2025-e-os-impactos-para-locadoras/
Limitações e pontos a regulamentar
- A Lei Complementar 214/2025 não define com precisão os detalhes do layout da NF-e, prazos ou transições específicas para locação.
- A obrigatoriedade de emissão nas locações requer regulamentação complementar.
Conclusão (Pré Análise)
- A fatura de locação perde validade fiscal a partir de 2026.
- O documento fiscal eletrônico obrigatório para registrar essa receita deve ser a NFS-e nacional, por:
- Não se tratar de circulação mercantil (logo, não se aplica NF-e modelo 55).
- Ser receita de cessão onerosa, juridicamente mais próxima da lógica de serviço.
- Ser o instrumento previsto pelo art. 60 da LC 214/2025, cujo detalhamento caberá ao Comitê Gestor/Receita Federal.
Esse parecer não é permanente e sim uma análise não conclusiva que pode sofrer alteração ao longo da jornada da reforma tributária.
TDN Nota Fiscal de Serviço Nacional.
Acompanhamento dos municípios associados.
https://www.gov.br/nfse/pt-br/municipios/monitoramento-adesoes
Obrigatoriedade dos municípios participarem no NFS-e nacinal.
https://cnm.org.br/comunicacao/noticias/municipios-devem-fazer-adesao-obrigatoria-a-nfs-e-nacional-ou-perderao-recursos-em-2026
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